Die Immobilienmarkttrends im Jahr 2026 zeichnen ein klareres Bild als vor zwei Jahren. Das Transaktionsvolumen steigt allmählich wieder, die Kreditkonditionen stabilisieren sich, und die Käufer kehren mit präziseren Anforderungen zurück. Doch diese Erholung kommt nicht für alle Immobilien gleich gut an, und die Energiegesetzgebung verändert die Situation für einen signifikanten Teil des Mietbestands.
Energieausweis und Mietverbote: Der Zeitplan, der den Wert von Immobilien verändert
Haben Sie bemerkt, dass einige Anzeigen nun den Energieklassifizierungswert in großen Buchstaben erwähnen? Das ist kein Zufall. Das Klimaschutz- und Resilienzgesetz hat einen präzisen Zeitplan festgelegt, der sich direkt auf die Verkaufspreise und Kaufstrategien auswirkt.
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Seit Januar 2025 sind Immobilien der Klasse G für neue Mietverträge verboten. Die Klasse F folgt am 1. Januar 2028. Dieser Kurs ist keine Hypothese mehr, sondern ein stabilisiertes Regelwerk.
Konkret verliert eine Wohnung der Klassen F oder G bereits an Mietwert, bevor sie vom Markt genommen wird. Ein Verkäufer, der eine energieintensive Immobilie anbietet, ohne die Renovierungskosten zu kalkulieren, sieht sich starken Verhandlungen ausgesetzt. Ein Käufer, der eine energetisch ineffiziente Immobilie entdeckt, kann dieses Argument nutzen, um einen signifikanten Preisnachlass zu erzielen, vorausgesetzt, er plant das Renovierungsbudget im Voraus.
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Um die Preisentwicklung zu verfolgen und Immobilien nach ihrer Energieeffizienz zu vergleichen, ermöglichen Plattformen wie immob.biz die Verknüpfung von Marktdaten mit den technischen Merkmalen der Wohnungen.
Eine häufige Falle bei der Verhandlung
Viele Käufer verhandeln den Preis einer schlecht klassifizierten Immobilie, ohne die tatsächliche Machbarkeit der Renovierungsarbeiten zu überprüfen. Ein Mehrfamilienhaus kann eine Außendämmung verhindern. Ein denkmalgeschütztes Gebäude kann den Austausch von Fenstern einschränken. Überprüfen Sie die Machbarkeit der Arbeiten, bevor Sie den Preis verhandeln, nicht danach.
Kreditbedingungen: Was die Zinssätze nicht allein sagen
Die Zinssätze sind im Vergleich zu den Höchstständen Ende 2023 gesunken. Diese Entspannung gibt den Käufern mehr Kaufkraft, erzählt aber nur einen Teil der Geschichte.
Der Höhere Rat für Finanzstabilität (HCSF) hält die Grenze des Aufwandsatzes bei etwa 35 %. Die Banken haben einen Spielraum von etwa 20 % bei ihren Anträgen, der seit Ende 2023 besser genutzt wird, insbesondere für Investoren und Käufer von Bestandsimmobilien. Praktisch bedeutet das, dass das Profil des Kreditnehmers ebenso wichtig ist wie der angegebene Zinssatz.
Ein Ersterwerber mit bescheidenem Eigenkapital und einem aktuellen unbefristeten Arbeitsvertrag erhält nicht die gleichen Konditionen wie ein Zweiterwerber, der eine Immobilie zu verkaufen hat. Die Bank berücksichtigt den verbleibenden Lebensunterhalt, die berufliche Stabilität und das verbleibende Ersparnis nach dem Eigenkapital.
Drei konkrete Hebel zur Verbesserung der Finanzierungsunterlagen
- Reduzieren Sie Ihre Verbraucherkredite mindestens sechs Monate vor der Kreditanfrage, da sie in die Berechnung des Gesamtschuldendienstes einfließen.
- Präsentieren Sie ein verbleibendes Ersparnis nach dem Eigenkapital (auch bescheiden), das die Bank hinsichtlich der Fähigkeit zur Absorption unvorhergesehener Ausgaben beruhigt.
- Vergleichen Sie die Angebote mehrerer Banken oder gehen Sie über einen Makler, da die Zinssatzunterschiede zwischen den Banken bei demselben Profil erheblich bleiben.
Immobilienverhandlung: Die realen Spielräume je nach Immobilientyp
Warum werden einige Immobilien innerhalb weniger Wochen zum angegebenen Preis verkauft, während andere monatelang stagnieren? Die Antwort liegt selten nur im Standort.
Eine Immobilie, die im Energieausweis gut klassifiziert, gut gepflegt und zum lokalen Marktpreis angeboten wird, verkauft sich schnell. Im Gegensatz dazu generiert eine überbewertete Wohnung, die um einige Prozent über den aktuellen Transaktionen im Viertel liegt, nur wenige Besichtigungen und wird schließlich nach mehreren Preissenkungen unter ihrem tatsächlichen Wert verkauft.
Der Markt von 2026 begünstigt informierte Käufer. Verkäufer, die ihren Preis auf der Grundlage einer Schätzung von vor zwei oder drei Jahren festlegen, sind oft fehl am Platz. Die Preise haben sich in den meisten Mittelstädten stabilisiert, aber diese Stabilisierung erfolgte nach einer Korrektur. Der Verkaufspreis eines Nachbarn im Jahr 2022 spiegelt nicht mehr die Realität von 2026 wider.
Was eine Verhandlung kippen kann
Die bestvorbereiteten Käufer kommen zur Besichtigung mit drei Elementen: einer Bankvorabgenehmigung, den letzten vergleichbaren Transaktionen im Viertel und einer Liste von kalkulierten Renovierungsarbeiten, falls die Immobilie Mängel aufweist. Dieses Dreigespann verwandelt eine Besichtigung in ein glaubwürdiges Angebot.
- Die Bankvorabgenehmigung beweist die Zahlungsfähigkeit und verkürzt die Überlegungszeit des Verkäufers.
- Die vergleichbaren Transaktionen (verfügbar über die DVF-Datenbanken oder lokale Indizes) bieten eine faktische Grundlage für die Verhandlung.
- Die Kostenschätzung der Arbeiten durch einen lokalen Handwerker ermöglicht es, einen Preisnachlass zu rechtfertigen, ohne den Verkäufer zu verärgern.
Verkäufer akzeptieren ein besseres Angebot eher, wenn es mit konkreten Daten untermauert wird, als mit einem einfachen “das ist zu teuer”.
Mittelstädte und Mietmarkt: Wo die Chancen konzentriert sind
Große Metropolen wie Paris behalten hohe Preise und relativ kurze Verkaufsfristen für hochwertige Immobilien bei. Doch die interessantesten Dynamiken spielen sich woanders ab.
Mehrere Mittelstädte kombinieren zugängliche Kaufpreise, eine starke Mietnachfrage und Renditen, die über denen großer Agglomerationen liegen. Der Mietdruck in diesen Städten kompensiert erheblich einen niedrigeren Preis pro Quadratmeter. Für einen Investor bleibt die Nettorendite nach Kosten und Renovierungen das entscheidende Kriterium.
Der Zeitplan für Mietverbote (DPE G 2025, F 2028) schafft auch Kaufgelegenheiten: Vermieter, die nicht renovieren möchten, bieten Immobilien zu attraktiven Preisen an. Diese Immobilien, einmal renoviert, erreichen wieder einen vollen Mietwert und eine konforme Energieklassifizierung.
Der Immobilienmarkt von 2026 belohnt die Vorbereitung. Ein Käufer, der den regulatorischen Zeitplan beherrscht, mit solider Finanzierung ankommt und die lokalen Transaktionsdaten lesen kann, hat einen entscheidenden Vorteil. Ein Verkäufer, der seinen Preis bereits bei der Verkaufsanmeldung anpasst, anstatt nach drei Monaten ohne Angebot, verkauft schneller und oft besser.