Sie besitzen einen Keller, der mit Ihrer Wohnung verbunden ist oder separat in einem Gebäude gekauft wurde. Jedes Jahr im Herbst kommt die Grundsteuer, und die Frage stellt sich: Wird dieser Keller in die Berechnung einbezogen? Die kurze Antwort ist ja, in den meisten Fällen. Die nützliche Antwort erfordert ein Verständnis dafür, wie das Finanzamt diese Art von Räumlichkeit bewertet und vor allem, wie man überprüfen kann, ob diese Bewertung der Realität entspricht.
Der auf Keller angewandte Gewichtungsfaktor
Die Grundsteuer basiert auf dem Einheitswert der Immobilie. Um diesen zu berechnen, misst die Verwaltung die tatsächliche Fläche jedes Elements des Raums und wendet dann einen Gewichtungsfaktor je nach Art des Raums an. Ein Wohnraum hat ein hohes Gewicht. Ein Keller hingegen viel weniger.
Konkret wird ein Keller als bauliche Abhängigkeit eingestuft. Sein Faktor ist deutlich niedriger als der eines Hauptraums. Das bedeutet, dass ein Keller von zehn Quadratmetern in der Berechnung des Einheitswerts nur für eine viel geringere gewichtete Fläche zählt.
Das Prinzip der Katasterberechnung vergleicht den Nutzen jedes Raums. Ein Wohnzimmer dient zum Wohnen, ein Keller dient zur Lagerung. Das Finanzamt übersetzt diesen Unterschied in eine gewichtete Fläche, und diese gewichtete Fläche fließt in die Besteuerungsgrundlage ein.
Es gibt eine Ressource, die detailliert die auf einen Keller anwendbare Grundsteuer und die verschiedenen Szenarien erklärt, mit denen Eigentümer konfrontiert sind.
Keller, die mit der Wohnung verbunden sind oder isolierte Keller: zwei steuerliche Situationen
Der entscheidende Punkt ist nicht der Keller selbst, sondern seine steuerliche Zuordnung zur Hauptimmobilie. Es gibt zwei Fälle.
Wenn der Keller Teil desselben Loses wie Ihre Wohnung oder Ihr Haus ist, wird er als Abhängigkeit betrachtet, die in die katasterliche Bewertung der Wohnung integriert ist. Seine gewichtete Fläche wird zu der der anderen Elemente addiert, um den Gesamtwert der Miete zu bilden. Sie erhalten keinen separaten Grundsteuerbescheid für den Keller: Er ist in dem der Wohnung enthalten.
Wenn der Keller ein separates Los ist (unabhängig gekauft, mit einer anderen Losnummer in der Teilungserklärung), kann er einer eigenständigen Besteuerung unterliegen. Dies ist der Fall, den einige Pariser Eigentümer beschreiben, die einen Keller allein erworben haben und manchmal jahrelang keinen Bescheid erhalten haben, weil keine korrekte Zuordnung in den Katasterdaten vorliegt.
Diese Abwesenheit eines Bescheids bedeutet nicht, dass man von der Steuer befreit ist. Das Finanzamt kann die geschuldeten Beträge für mehrere Jahre nachfordern, sobald die Immobilie identifiziert ist. Die steuerliche Verjährung in Bezug auf die Grundsteuer gilt, aber eine Nachforderung bleibt für den nicht verjährten Zeitraum möglich.
Grundsteuer auf einen Keller: Überprüfung der Katasterdaten
Seit der Einführung der Online-Besetzungserklärung kann jeder Eigentümer seine Immobilien im Bereich “Immobilien” der Website impots.gouv.fr einsehen. Abhängigkeiten, einschließlich Keller, sind dort normalerweise aufgeführt.
Haben Sie bereits eine Diskrepanz zwischen dem, was Sie besitzen, und dem, was in diesem Dienst erscheint, bemerkt? Das ist häufig der Fall. Mehrere Arten von Fehlern können Ihre Besteuerung beeinflussen:
- Der Keller fehlt in den Katasterdaten, was die Besteuerung verzögert, aber eine spätere Nachforderung nicht ausschließt
- Die registrierte Fläche entspricht nicht der tatsächlichen Fläche, was den Einheitswert erhöht oder verringert
- Der Keller ist dem falschen Los zugeordnet, zum Beispiel einem Nachbarn zugewiesen oder doppelt in der Bewertung einer Wohnung gezählt
Jede ungenaue Angabe kann beim zuständigen Finanzamt angefochten werden. Der Vorgang erfolgt durch eine schriftliche Beschwerde oder über den Online-Dienst, wobei die Nachweise (Beschreibung des Teilungsplans, Plan, Eigentumsurkunde) vorzulegen sind.
Unbebaute unterirdische Hohlräume: ein besonderer Fall
Nicht alle Keller sind gleich. Die Artikel 1380 und 1381 des Allgemeinen Steuergesetzbuchs sehen vor, dass die Grundsteuer auf bebaute Grundstücke auf fest mit dem Boden verbundenen Bauwerken erhoben wird. Ein gemauerter Keller unter einem Gebäude fällt eindeutig in diese Kategorie.
Ein ungenutzter natürlicher Hohlraum (Höhle, unterirdischer Steinbruch) könnte jedoch der Grundsteuer auf unbebaute Grundstücke unterliegen, die in Artikel 1393 des Allgemeinen Steuergesetzbuchs vorgesehen ist. Die Unterscheidung basiert auf der Art und Nutzung des Untergrunds: Ein troglodytischer Raum, der als Wohn- oder Lagerraum genutzt wird, wird als bebaute Immobilie behandelt, während ein roher Hohlraum als unbebaut gilt.
Für Eigentümer klassischer Keller unter einer Wohnung hat diese Unterscheidung keine direkten Auswirkungen. Sie betrifft hauptsächlich Gebiete, in denen troglodytische Wohnungen oder umgestaltete Steinbrüche existieren.
Die Auswirkungen eines Kellers auf die Grundsteuer reduzieren
Man kann einen Keller nicht einfach durch einen Antrag von der Grundsteuer befreien. Man kann jedoch überprüfen, ob seine Bewertung korrekt ist.
Der Haupthebel ist die tatsächlich im Kataster eingetragene gewichtete Fläche. Wenn Ihr Keller mit einer Fläche eingetragen ist, die größer ist als seine tatsächliche Fläche, oder wenn der angewandte Faktor zu hoch erscheint, ist ein Antrag auf Berichtigung beim Finanzamt der geeignete Schritt.
Zu überprüfende Punkte vor jedem Schritt:
- Entspricht die im Bereich “Immobilien” angegebene Fläche einer Messung, die Sie selbst durchgeführt oder durchführen lassen haben?
- Ist die Zuordnung des Kellers zum richtigen Wohnungseigentum korrekt?
- Wenn Sie Arbeiten durchgeführt haben, die den Keller verändert haben (Wegfall einer Wand, Nutzungsänderung), wurde die Erklärung fristgerecht aktualisiert?
Ein korrekt deklarierter Keller mit einer genauen tatsächlichen Fläche und einem reduzierten Gewichtungsfaktor hat wenig Einfluss auf die gesamte Grundsteuer. Das Problem tritt auf, wenn die Katasterdaten nicht mehr der Realität der Immobilie entsprechen, manchmal seit Jahrzehnten. Die Überprüfung dauert online nur wenige Minuten und kann eine alte Überbewertung korrigieren.
